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La Cour de cassation a en effet expliqué dans un arrêt rendu le 5 mai dernier qu’en matière d’adoption, la décision du tribunal est prononcée dans un délai de six mois à compter de sa saisine, le temps notamment de s’assurer que les conditions posées par la loi à l’adoption simple, sont bien réunies. L’intégrité du consentement fait partie des conditions légales requises. Si ce dernier a été biaisé, il ne justifie pas, pour autant, une action en révocation de l’adoption simple pour motif grave.
Dans l’affaire qui a donné lieu à cette mise au point, un homme avait adopté la fille majeure de son épouse. Les conjoints avaient ensuite donné à cette dernière, plusieurs biens immobiliers.
Deux années s'étaient écoulées lorsque l’homme introduisit une requête en divorce tout en sollicitant la révocation de l’adoption simple et des actes de donations.
A l’appui de sa demande, il fait valoir qu’il n’était pas sain d’esprit au moment où il a consenti à l’adoption. La loi permet en effet de revenir sur une adoption simple pour motif grave. L’insanité d’esprit est un motif grave, puisqu’elle trouble le consentement de celui qui l'a donné. L'argument convainc les juges du fond qui prononcent la révocation de l'adoption.
L’affaire est portée devant la Cour de cassation. Les juges du droit annulent les décisions révoquant l’adoption. Ils rappellent que le jugement d’adoption suppose que le magistrat se soit préalablement assuré que le consentement de l’adoptant était libre et éclairé, condition légale et indispensable à l’adoption simple. Si celui-ci devait ultérieurement être remis en question, il faudrait alors exercer un recours contre le jugement qui l’a apprécié lors de l’adoption. L’action en révocation d’une adoption simple pour un motif grave ne peut être intentée que pour des faits postérieurs au prononcé de l’adoption, sinon, elle est irrévocable. L'adoption simple survit toujours à la séparation du conjoint adoptant avec le parent d’origine de l’enfant.
Lorsqu’une personne physique exerce un mandat dans le cadre d’une SA, il lui est interdit de cumuler ces fonctions avec quatre autres mandats de directeur général, de membre du directoire, de directeur général unique, d’administrateur ou de membre du conseil de surveillance de sociétés anonymes ayant leur siège sur le territoire français.
Si elle vient à cumuler cinq mandats, elle doit se démettre de l’un de ses mandats dans les trois mois à compter de sa nomination. Elle est ensuite réputée s’être démise, et doit restituer les rémunérations perçues, sans que soit remise en cause la validité des délibérations auxquelles elle a pris part (article 225-94-1 du Code de commerce).
29/06/2020
Le Club du Droit sur BFM Business : la médiation notariale
Samedi 4 juillet à 18h dans l'émission " Le Club du Droit " sur BFM Business sur la médiation notariale. Les notaires de France vous explique comment fonctionne la médiation et pourquoi elle est un mode de résolution de conflits.
26/06/2020
Vendre son bien, sans avoir la déclaration de conformité des aménagements réalisés
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Il y a quelques années vous avez transformé une pièce en deux chambres, pour vos petits-enfants, installé un bureau sous les combles pour votre éternel étudiant ou encore un bow-window donnant sur la plage pour votre oncle d’Amérique ... Si à l’époque, vous étiez fier d’avoir réalisé tout seul ces magnifiques travaux, vous ne pensiez pas qu'en principe, il vous faudrait produire, au moment de la vente, une DAACT certifiant que ces derniers ont été faits dans le respect des règles d'urbanisme de la commune où se situe le bien.
Qu’est ce qu’une DAACT ?
En principe, avant de s’engager dans des travaux, le propriétaire doit demander une autorisation en mairie afin que celle-ci puisse s’assurer que le projet respecte bien les règles d’urbanisme. A la fin des travaux, le propriétaire doit déposer une déclaration d’achèvement attestant la conformité des travaux (DAACT). La mairie a alors 3 mois (5 en secteur protégé) pour vérifier sur place cette conformité aux règles en vigueur sur son territoire.
Bien sûr, il arrive souvent que des vendeurs aient procédé à des aménagements de leur logement sans avoir préalablement demandé une autorisation à la mairie, le plus souvent en toute bonne foi, par simple ignorance de la loi.
Le risque pour le vendeur sans DAACT
Le défaut de ce document a des conséquences pour l’acheteur mais aussi pour le vendeur qui peut voir sa responsabilité engagée pour avoir failli à son devoir d’information. Il peut même voir annuler la vente sur le fondement d’un vice caché.
La Cour de cassation a ainsi condamné un vendeur et son notaire qui se défendaient d’un tel manquement en invoquant une clause de l’acte authentique qui prévoyait que le vendeur était dispensé de fournir ce document, l’acquéreur déclarant, avoir une parfaite connaissance de la situation et vouloir en faire « son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 juin 2015, 14-19.692).
Dans cet arrêt, les juges ont considéré que si la production du document ne faisait pas partie des pièces que le vendeur devait obligatoirement fournir pour la vente, le vendeur, comme le notaire, sont tenus de renseigner clairement l’acquéreur des incidences d’un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu’il s’engage à supporter au regard de cette infraction aux règles d’urbanisme.
Dans tous les cas, le vendeur doit impérativement signaler au notaire toutes les informations qui peuvent influencer la décision d’acheter, et donc la réalisation de travaux, qu’ils aient été effectués avec ou sans autorisation de l’administration. Comme le précise, Juliette Courquin dans la Quotidienne des Éditions Francis Lefebvre : « Il s’agit d’un document utile pour le notaire au titre de son devoir d’information sur la situation du bien au regard des règles d’urbanisme. »
Le risque pour l’acheteur
Après l’achat, les sanctions et les effets sur la vie du logement, relatifs à cette absence de conformité, sont transmis à l’acquéreur, qui doit désormais en assumer seul les conséquences alors que tout contrat suppose un équilibre entre les parties, égales et libres de s’engager. (Article 1104 du Code civil).
Si la mairie constate que les règles d’urbanisme n’ont pas été respectées, par exemple à l’occasion d’une demande d’autorisation de travaux par le nouvel acquéreur, elle est en droit d'exiger une mise en conformité qui peut aller jusqu’à la démolition du bien avant de pouvoir reconstruire un logement, cette fois-ci conforme aux règles et donc différent de celui détruit, sauf si les travaux ont plus de 10 ans. Passé ce délai, elle n’est plus autorisée, en effet, à contester la conformité des travaux.
En revanche et dans tous les cas, la révélation des travaux peut entraîner une régularisation des impôts locaux.
Régulariser avant de vendre
Le vendeur a tout intérêt à régulariser sa situation en déposant une demande en ce sens auprès du service d’urbanisme de la mairie. Que les travaux entrepris aient nécessité une déclaration préalable ou un permis de construire, il est indispensable de préciser qu’il s’agit d’une régularisation, sur le formulaire de demande. Le délai de réponse est le même que celui appliqué lors d’une demande antérieure au chantier (de 1 à 3 mois selon les cas). Passé ce délai, le silence de l’administration vaut autorisation. Dans ce cas, sachez que sur simple demande, la mairie doit vous délivrer un certificat de non-opposition qu’il vous faudra alors communiquer au notaire.
Cette décision administrative entraîne aussi un correctif fiscal mais sachez que sans régularisation, le vendeur s’expose à une amende comprise entre 6 000 et 12 000 € par m2 selon les situations. (Article L480-4 du Code de l'Urbanisme).
Dans tous les cas, le vendeur devra s’acquitter de la taxe d’aménagement (calculable sur le simulateur de calcul de la taxe d'aménagement des impôts). Elle est payable en une seule fois et majorée de 80 % pour une construction sans permis (Article L331-23 du Code de l'Urbanisme). Il peut aussi s’attendre à une hausse d’impôts consécutive à la correction des taxes foncière et d'habitation.
La réforme du divorce issue de la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice devait entrer en vigueur le 1er septembre 2020. Une loi publiée au journal officiel le 18 juin 2020, reporte son application au 1er janvier 2021.
Pour rappel, les principales mesures de la réforme sont les suivantes :
• la suppression de la phase de conciliation,
• l’instauration d’un divorce accepté par acte sous signature privée, contresigné par avocat,
• l’ouverture du divorce accepté aux majeurs protégés (applicable depuis le 25 mars 2019),
• la réduction du délai de cessation de vie commune de 2 ans à 1 an en cas de divorce pour altération du lien conjugal,
• la suppression de l’audience pour la conversion de séparation de corps par consentement mutuel en divorce par consentement mutuel (la procédure du divorce par consentement mutuel sans juge est étendue à la séparation de corps par consentement mutuel et ce depuis le 25 mars 2019),
• l’autorisation de recourir à la signature électronique pour les conventions de divorce ou séparation de corps à la condition que les parties, accompagnées de leur avocat, soient présentes au moment de conclure (applicable également depuis le 25 mars 2019).
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Guides pratiques
Extrait du guide de l'héritage 2020
Acheter un bien immobilier relève souvent du parcours du combattant.Quelles précautions prendre..?
Quels documents dois-je fournir? Dès qu'un accord est trouvé avec l'acquéreur, je remets au notaire les documents portant sur ma situation personnelle ...
Qui hérite? Dans quelle proportion? Quel en est le coût? Votre notaire est là pour vous aider et vous assister dans les opérations successorales que vous aurez à effectuer...
Les missions du notaire
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